18 ноября 2014 г.
Инфраструктурные изыски в  удобной форме

Создание комфортной среды проживания становится обязательным для застройщика не только в объектах высокого ценового сегмента, но и в эконом-классе. Но сегодня удобная жизнь не ограничивается лишь стандартным набором магазинов, поликлиник, школ и детсадов. Участники рынка уверены, что улучшить среду обитания возможно без значительного роста бюджета проекта.

Эти вопросы обсуждали участники заседания круглого стола "Оригинальные объекты инфраструктуры на территории жилых комплексов", который был организован газетой "Строительный Еженедельник" и состоялся в рамках спе- циализированной выставки "Ярмарка недвижимости". Деловым партнером мероприятия выступило ОАО "Региональное управление геодезии и кадастра".
Валерий Грибанов:
- Покупатели жилья и эксперты рынка говорят о том, что значительная часть объектов, реализуемых в рамках проектов комплексного освоения территорий в Петербурге, мало чем отличаются друг от друга. Девелоперы все чаще стремятся привнести разнообразие в свои проекты, при этом они находятся в неких рамках и не могут слишком завышать их себестоимость. На ваш взгляд, наличие каких инфраструктурных объектов способно ускорить продажи жилья, повысить его привлекательность?
Арсений Васильев:
- Мы искали ответ на этот вопрос более полутора лет, и все наши разработки воплотили в проект жилого комплекса "Чудеса света". Мы выделили для себя семь различных направлений: комфорт, безопасность, доступность, экология, спорт и досуг, счастливое детство, стиль и безопасность. По каждому из этих направлений мы продумали около 10 решений. Например, предусмотрели такие, казалось бы, мелочи, как наличие машинки для чистки обуви в парадной, и такие значительные объекты, как тематические детские площадки, велодорожки, уличные тренажеры, велосипеды и спортивный инвентарь, которые находятся в общем пользовании. Зеленые зоны у нас занимают около 33% от всей территории жилого комплекса. При этом для оформления будут использованы специальные виды растений, малые архитектурные формы, альпийские горки и т. д. Нам кажется, что эти решения не совсем привычны для сегодняшнего рынка, но лет через пять их наличие станет обязательным требованием для девелопера. Это не просто маркетинговые "фишки", это конкретные элементы комфорта, удобства, которыми будут пользоваться люди. И будут ждать таких предложений во всех сегментах, а не только в наиболее дорогих классах жилья.
Валерий Грибанов:
- Сколько стоит разработка проектов создания комфортной среды? Какую часть это занимает в общей стоимости проекта?
Алексей Герасимов:
- Мне кажется, неважно, какой объем инфраструктурных объектов есть в жилом комплексе. Потребитель смотрит, работают ли те инфраструктурные "гаджеты", которые были запроектированы в предыдущем объекте застройщика: зеленые ли клумбы, действуют ли спортивные тренажеры во дворе, приличная ли детская площадка, пользуются ли коммерческими помещениями, которые спроектированы в комплексах, и т. д. Сейчас много девелоперов уходят в крен создания множества дополнительных элементов в комплексе, но потом они оказываются невостребованными потребителями. Все придумки, которые применяет застройщик, потом не нужны людям. А нужно думать не о форме, а о сути. Надо обращать внимание на социальные объекты - детские сады, школы. Если они только в проекте, то потребитель не верит в то, что завтра они будут готовы. Если мы докажем потребителю, что все, что было ранее обещано в других комплексах, сделано, тогда можно предлагать что- то и в новом объекте, и покупатель поверит девелоперу. Я вообще предлагаю не зацикливаться на инфраструктурных "фишках", а больше внимания уделять планировкам помещений, то есть качественным характеристикам предлагаемых объектов.
Валерий Грибанов:
- Согласны ли вы с точкой зрения, что потребитель изучает успешность предыдущих проектов девелопера при покупке жилья в новостройках?
Елена Лашаева:
- Я не могу в полной мере согласиться с коллегами, которые утверждают, что потребителя не интересуют сопутствующие объекты. Есть разные потребители. И если это покупатель элитной недвижимости, то, без сомнений, его интересуют все детали - социальные объекты, зеленые насаждения, транспортная доступность, наличие теплых подземных автостоянок и т. д. Есть потребитель среднего класса, который смотрит в первую очередь на социальную инфраструктуру. А вот потребителей эко- ном-класса в основном интересует только цена. Создание дополнительных оригинальных элементов повышает стоимость жилья. Это может доходить до 10%, а иногда и более, от общей стоимости проекта. Отмечу, что застройщики, которые работают в Петербурге, строят социальные объекты за свой счет и безвозмездно передают их в собственность города. А в Ленинградской области застройщики работают по программе "Социальные объ- екты в обмен на налоги". Поэтому внутри города создание оригинальной комфортной среды сильнее отражается на стоимости жилья.
Валерий Грибанов:
- Если говорить о конкретных элементах благоустройства, то какие объекты могут внедрять застройщики в своих проектах?
Елена Валуева:
- Я не соглашусь с тем, что все улучшения стоят безумных денег. Мы в своем проекте "Триумф Парк" также внедряем всякого рода инновации и улучшения, и я могу сказать со всей ответственностью, что такие улучшения, как детские площадки, стоянки для велосипедов, озеленение, не удорожают проект. Потому что застройщик в любом случае должен озеленять территорию будущего жилого комплекса, но он может подойти к этому шаблонно, а может подойти с умом, например продумать всесезонное озеленение. Сделать так, чтобы управляющая компания взяла эти объекты в обслуживание. В таком случае эти инвестиции не пропадут, а зеленые насаждения не погибнут. Если брать детские площадки, то мы в своем комплексе установили спортивные уличные тренажеры шведского производства. Это оборудование на 20% дороже, чем российское. Но в рамках всего проекта это занимает сотые доли процента инвестиционных затрат. Безусловно, эти элементы не заменят адекватной цены, которая должна соответствовать рыночной стоимости. Клиент не будет переплачивать за площадки, велосипедные дорожки и т. п., но это некий дополнительный элемент, который повышает ликвидность объекта при прочих равных условиях.
Валерий Грибанов:
- У компании "Геоизол" был опыт строительства заглубленных паркингов. Насколько наличие такого объекта в жилом комплексе, с одной стороны, удорожает проект, а с другой, повышает его привлекательность на рынке?
Дмитрий Приймаков:
- Я бы разделили рынок новых жилищных проектов на те, что реализуются до КАД и после нее. Если участок у застройщика находится в центре Петербурга, то здесь нужен паркинг, причем подземный. Это связано с тем, что большинство объектов в центре города являются объектами уплотнительной застройки. Их очень тяжело вписать в те небольшие площади, которые выделяются. Задача нашей компании - помочь застройщику максимально использовать то пятно, которое есть, и комфортно организовать подземную парковку. Это дорого, но с учетом сложившейся цены на квартиры в центральных районах Петербурга эта стоимость вполне укладывается в бюджеты застройщиков. Наработанные годами технические решения, наличие высокопроизводительной техники позволяют нам довольно бюджетно реализовать такие решения, которые не навредят соседней застройке и позволят соблюсти все нормы.
Второй пул жилищных проектов, так называемые проекты комплексного освоения территорий, реализуются за КАД. Покупатели этой недвижимости рассчитывают на более приемлемую цену квартир. Но, на мой взгляд, у наших застройщиков довольно нечетко продумана последовательность ввода объектов в эксплуатацию. За кольцевой автодорогой застраиваются целые массивы. По факту объекты транспортной доступности, существующие между Петербургом и пригородом, не готовы принять на себя возрастающую нагрузку - не предусматривается мостов, развязок и проч. Создание этих объектов "сидит" в инвестпрограммах, но откладывается на потом. Первое, что делает покупатель, - приезжает на объект, и если ему к этому объекту не доехать, то он сто раз подумает, прежде чем купит там квартиру. Если с инфраструктурной доступностью все хорошо, то покупатель решится на при- обретение жилья гораздо быстрее.
Валерий Грибанов:
- Очень часто девелоперы обращают внимание на то, что эргономика внутри жилого комплекса проекта не продумана - нет зон рекреации, велодорожек. Стали ли девелоперы больше об этом задумываться, заказывают ли разработку отдель- ных проектов общественных пространств?
Алексей Никандров:
- Могу сказать с полной уверенностью, что да. Рынок насытится, и наличие инфраструктурных "фишек" становится основным конкурентным преимуществом. Сейчас мы пытаемся сгенерировать тот самый минимальный набор инфраструктурных благ, который будет входить в стандарты любого проекта. Что касается благоустройства, то все уже устали от нормативов и стандартов, когда любой генплан утилитарно, упрощенно рисует детский сад, школу, и на этом все заканчивается. Сейчас застройщики все больше требуют, чтобы благоустройство было вписано в общую концепцию, чтобы это было в тенденциях современной архитектуры. Часто просят заимствовать опыт по благоустройству территории у наших соседей-скандинавов.
Добавлю, что повысились требования к фасадным решениям. Например, если раньше излишеством считалось остекление лоджий, то сегодня это стало нормой. Возросли требования к оконным и дверным конструкциям. Во-вторых, повысилось качество используемых технологий. Не так давно все стремились устанавливать вентиляционные фасады. Считалось, что это современное решение. Сейчас же большинство инвесторов стараются при- менять уже менее дешевые, но зарекомендовавшие себя силиконовые и акриловые штукатурки. Требования к эстетике повысились, поэтому девелоперы просят создать оригинальные колористические решения для фасадов, необычно оформить входные группы домов и др.
Валерий Грибанов:
- Какую долю на первичном рынке недвижимости Петербурга занимает жилье, строя которое, девелопер продумывает концепцию создания комфортной среды проживания и пытается внедрить оригинальные архитектурные решения?
Петр Буслов:
- Все зависит от местоположения объекта. Если мы строим у метро, то локация является основным двигателем продаж. Как говорится, строй и продавай. А если объект возводится далеко от метро, то нужно проводить дополнительные мероприятия по привлечению покупателя.
Сегодня на рынке жилья в Петербурге практически все проекты класса комфорт пытаются выделиться либо оригинальными фасадами и входными группами, либо какими-то дополнительными инфраструктурными объектами, например необычными общественными зонами или европланировками, чистовой отделкой и т. п. Сейчас под ранг комфорт-класса попадет 35% жилья, строящегося в Петербурге. Соответственно, именно эти 35% и есть те объекты, которые как-то пытаются выделяться. Но я хочу отметить, что тенденция такая, что через пять лет число таких проектов в Петербурге достигнет 80%. Конкуренция нарастает, и уже только ценовой критерий не будет играть для покупателя решающую роль при покупке жилья. Каждый застройщик будет стараться привлекать клиентов с помощью интересных решений. Эволюция на рынке идет от частного к общему. Если раньше человеку важна была квартира, а заквартирное пространство его не интересовало, то сейчас подъезд для потребителя считается собственностью. Следующий этап - это дворовое пространство. А еще лет через 10 мы уже целые микрорайоны будем считать своим домом и стремиться к тому, чтобы они целиком стали комфортными, удобными и красивыми.
Валерий Грибанов:
- А если говорить об экономическом классе жилья, то там девелоперы пытаются предлагать какие-то оригинальные решения?
Арина Швындина:
- Не соглашусь по поводу того, что в экономклассе большую роль играет только цена. Сегодня мы видим массу проектов, в которых стоимость однокомнатной квартиры составляет менее 1,5 млн рублей. У покупателя есть возможность выбирать. Каждый девелопер старается снабдить свой проект максимальным количеством интересной инфраструктуры. Давайте будем честными, покупателя эконом-класса действительно интересует только функциональный минимум - детсады, школы, архитектурное решение и концепция проекта. Если при покупке квартиры человеку не нра вится фасад дома, то при прочих равных условиях это становится значительным фактором при выборе.
У многих территорий комплексного освоения существуют серьезные проблемы с транспортной доступностью и с наличием социальной инфраструктуры в шаговой доступности. Поэтому прежде всего при создании своих комплексов мы стараемся нивелировать именно эти проблемы. Если нашим покупателям сложно выехать к магазинам, то нужно создать такие объекты на территории жилого комплекса.
Валерий Грибанов:
- Насколько архитектура проекта влияет на решение покупателей купить жилье?
Илья Тюкин:
- Сегодня на рынке существует множество способов улучшения среды обитания в комплексе без увеличения стоимости проекта. Для этого зачастую нужно просто изменить подход, не меняя бюджета. Важно, чтобы жителям было удобно пользоваться теми благами, что создает девелопер. Для этого нужно просто поставить себя на место будущего жителя комплекса, и станет понятно, что в местах общего пользования необходимы урны для ненужной рекламы из почтовых ящиков, велопарковки и т. д. Оригинальные проекты благоустройства, уникальные фасады, арт- объекты, малые архитектурные формы - все это формирует уважение и чувство привязанности не только к квартире, но и ко всему жилому кварталу. В свою очередь, это ведет к улучшению социальной атмосферы в районе, снижению риска криминальной активности, развитию добрососедских отношений, повышению доверия к будущим проектам застройщика со стороны покупателя. Мы знаем, что качество общественной среды действительно влияет на продажи. Например, покупатели жилья знают про наши проекты художественной росписи фасадов в жилом комплексе "Вена" компании Setl City; мы знаем, что они целенаправленно покупают квартиру именно в том доме, где есть такая районная достопримечательность. Сегодня мы строим новый город вокруг нашего города, и нельзя допустить, чтобы в результате у нас получились новые советские спальники или еще хуже того. Современный девелопмент несет ответственность перед городом и горожанами, и хочется выполнить свой долг достойно.
Алексей Герасимов:
- Я призываю также проектировать с умом. Но я бы хотел кратко сказать об основных ошибках. Часто не учитывается, на какую сторону выходят квартиры, - солнечную или затененную. Поэтому мы получаем очень жаркие квартиры, а иногда очень холодные квартиры. Больше внимания нужно уделять проработанности пла нировочных решений. Потребитель смотрит на ситуацию с транспортной доступностью объекта, наличие парковок. В шаговой доступности должны быть детсад, школа, поликлиника, магазины.
Техническое задание часто формирует отдел продаж, который реализует квартиры. Хотя логичнее, чтобы этим занимался отдел маркетинга. У каждого девелопера должна быть служба, которая критикует свой же проект. Чем честнее относишься к потребителю, тем больше шансов заключить сделку.
Валерий Грибанов:
- Как ухудшение экономической ситуации повлияет на количество проектов с оригинальным подходом - их станет меньше или, наоборот, доля таких проектов вырастет?
Елена Лашаева:
- Мне кажется, что если застройщик начинает улучшать свой проект за счет дополнительных инфраструктурных объектов, а покупатели к этому привыкают, то от этого трудно будет отказаться в будущем. Но хотелось бы, чтобы застройщики более творчески подходили к этой задаче.
Елена Валуева:
- В любой кризис выживают сильнейшие компании. Конечно, если ситуация ухудшится, пострадают более слабые игроки. Компании, у которых меньше долговая нагрузка, останутся на рынке. Если ипотечные ставки вырастут, покупателей станет меньше. Сильные компании не отступят от своего курса и не повернут назад, в типовую квартальную застройку. Учитывая более жесткую борьбу за покупателей, эта тенденция продолжится, несмотря на возможный негативный сценарий экономического развития.
Арсений Васильев:
- Лучше проектировать, качественнее строить - это сегодня становится неотъемлемым требованиями для любого игрока на рынке недвижимости. По-другому не выжить. И эти требования не зависят от кризиса. Наоборот, дальше рентабельность работы на рынке будет падать, а требования - расти. И конечно, объекты, которые мы будем строить, будут ставиться лучше, привлекательнее. Причем независимо от сегмента. Это говорит о том, что рынок приходит к нормальному развитию.

Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Елена Лашаева, генеральный директор АН «АРИН»
Арсений Васильев, генеральный директор ООО «Управляющая компания группы «УНИСТО Петросталь»
Елена Валуева, начальник отдела маркетинга Mirland Development Corporation
Алексей Герасимов, руководитель Агентства коммерческой оптимизации жилых проектов CORDA
Дмитрий Приймаков, заместитель коммерческого директора ООО «Геоизол»
Алексей Никандров, главный архитектор ОАО «КБ ВиПС»
Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб»
Арина Швындина, руководитель проекта ЖК «Силы природы» «О2 Недвижимость»
Илья Тюкин, директор ГК «Арт-фасад»


Источник: Строительный Еженедельник 44(632) 17.11.2014

Вернуться к списку публикаций